아현동 서서울삼성아파트 임장노트 <2>

아현동 서서울삼성아파트가 투자 매물로 좋은 이유를 분석해봤습니다.

 

임장노트 정리

• 임장 지역 선택 이유
• 지역 분석
• 매물 분석
• 실제 투자금 분석
• 임장 보고서 정리
• 함께 읽으면 좋은 글

임장 지역 선택 이유

2호선, 5호선 더블역세권. (아현역, 애오개역, 충정로역 인근)

인근 아현초등학교, 아현중학교 위치.

도보 11분거리 한성고등학교, 한성중학교, 북성초등학교 위치.

시청 지하철 10분 거리. (청계천 근방 직장인 출퇴근 용이)

이화여대, 연세대, 홍대 등 명문대한 지하철로 빠른 접근 용이.

 

 

지역 분석

 

아현동 인구 변화는 증가 또는 유지단계이며, 꾸준히 사람이 들어오고 싶어하는 입지인 것을 확인할 수 있었습니다.

현재 마포구의 경우에는 적정수요 대비 거주지 공급이 제대로 이루어지지 않고 있고, 이는 2022년 일부 공급이 되나,

2023년부터는 공급절벽인 것을 볼 수 있습니다.

 

추후 마포구 아파트 공급 및 입주물량과 세대수입니다. 

아현동에 2022년 12월 마포더클래시가 1,419세대가 생기기 때문에 일부 공급정체가 해소될 수 있습니다.

다만 현재 아현동에 있는 메이저급 아파트, (자이, 푸르지오, 아이파크) 등과 비교했을 때 서서울삼성아파트 가격이

일부 저평가 되어있는 것을 볼 수 있었습니다.

 

여기에 마포구의 매매/전세 가격 역시 꾸준히 우상향을 해온 것을 보면 구매해둔다면 떨어질 걱정은 없어보입니다.

(다만, 현재는 상승세가 주줌했기 때문에 지금 당장 투자하기 보단 본인의 자금여력, 대출여부, 정부정책 등 꼼꼼히 보면 좋을 것 같습니다.)

매물 분석

 

1998년 사용승인 떨어진 매물로 24년된 아파트입니다. (25년 노후 아파트는 재건축 대상에 포함이 된다고 하죠?)

 

 

최근 실거래가는 7억 8천이지만, 현재 8억 1천만원에 매물이 올라오고 있습니다.

 

투룸, 거실, 발코니가 포함된 매물입니다. 

최근 5월 11일 경 84타입에 4억 6,200만원에 전세 매물이 나갔습니다.

평면도는 아래와 같습니다.

 

실제 투자금 분석

 

<실거주 목적인 경우>

실제 매매가 : 8.1억

무주택자기준 9억 미만 아파트 LTV 70% : 4억 (4% 40년만기 167만원)

 

2021년 6월 기사 참고.

 

중개보수 : 324만원

취득세 : 2,138만원

보유세 : 105만원

관리비 : 13만원

 

실투자금 : 4억 2500만원 (+대출금(관리비) 180만원) 

 

 

<갭투자 목적인 경우>

 

실제 매매가 : 8.1억

전세가(현재 매물X 과거 최고가) : 6.9억

중개보수 : 324만원

취득세 : 2,138만원

보유세 : 105만원

 

실제투자금 : 1.2억 (+각종세금 2500만원) 1.45억

 

 

임장 보고서 정리

24년된 아파트라 재건축, 재개발 호재가 있을 수는 있지만,

현재 전세매물이 마른 상태이기 때문에 갭투자는 어려워 보입니다.

 

다만, 실거주를 하더라도 다른 메이저급 아파트들 (15~17억)대에 있는 것에 비하면 8억대로 상대적으로 저렴하고, 시청인근 직주근접과, 명문대학과 인접한 위치 때문에 향후 실거주 목적으로도 충분히 가치가 있는 매물이라 생각합니다.

 

다만, 84타입이 투룸이기 때문에 아이가 두명 이상이라면 실 거주가 쉽지 않을 것 같아보입니다.

향후 9억 이하 아파트에 대한 대출 규제가 많이 풀린다곤 하지만 금리 인상이 직격탄으로 왔기 때문에 무리한 대출을 받는 경우에는 문제가 될 수 있습니다.

 

무주택자라면 정부에서 지원해주는 디딤돌대출 같은 서민 대출, 저금리 대출을 알아보는 것을 추천드립니다.

향후 재건축 미래와 직주근접, 명문대 입지를 고려한다면 충분히 투자 가치가 있는 매물이 아닐까 생각해봅니다.

 

 

함께 읽으면 좋은 글

2022.05.26 - 당산역 오피스텔 해링턴타워 임장노트 <1>

2022.05.30 - 문정역 아파트형 오피스텔 송파아이파크

2022.06.13 - 디딤돌대출 소득기준, 미혼 등 자격 알아보기